Bygger nye kontorer på toppen av kjøpesenter i full drift

Artikkel i Bygg.no av Marius Lysø.

Skanska nærmer seg sluttfasen i rehabiliteringen og påbyggingen av Trondheim Torg, et av de mest komplekse byggeprosjektene i Midtbyen. Med 66 butikker i full dri? under byggeperioden, omfattende forsterkninger av eksisterende bæresystem og høye miljøambisjoner, sier prosjektleder Thomas Ramberg i Skanska, som beskriver prosjektet som krevende og lærerikt.

Skanska har kontrakt med DNB Livsforsikring AS, gjennom datterselskapet Trondheim Torg AS, om rehabilitering og ombygging av bygningsmassen.Kontrakten er verdt 673 millioner kroner.

Totalt rehabiliteres rundt 17.500 kvadratmeter kontorlokaler, samtidig som det bygges 5.200 nye kvadratmeter kontorareal på byggets tak. Når prosjektet står ferdig, blir Trondheim kommune ny leietaker i lokalene.

– Vi er nå inne i sluttfasen av prosjektet. Det som pågår for fullt er innredningsarbeider, med blant annet teppePis, systemvegger og himlinger. En stor del av arealene er allerede bygningsmessig ferdigstilt, og vi er ferdige med fasadearbeid og alt som har med tett bygg å gjøre, sier Thomas Ramberg til Byggeindustrien.

Alt av konstruktiv riving er fullført, og det gjenstår i hovedsak utomhusarbeider.

– Det siste store arbeidet utendørs er opparbeidelsen av Tinghusparken, som tidligere har vært riggområde for prosjektet. Denne ferdigstilles mot sommeren,sier han.

– 66 butikker i daglig drift

Det som virkelig skiller Trondheim Torg fra mange andre rehabiliteringsprosjekter, er gjennomføringen midt i et kjøpesenter i full dri?.

– Vi bygger bokstavelig talt på toppen av Riving av et kjøpesenter som har 66 butikker i daglig dri?. Vi har jobbet over dem, ved siden av dem og i noen tilfeller inne i butikkene også. Det stiller helt spesielle krav til planlegging, sikkerhet og gjennomføring. Å rive taket over åpne butikker er en ekstra utfordring, sier Ramberg.

Han peker spesielt på arbeidet med å rive eksisterende tak og samtidig sikre at butikkene under ikke ble skadelidende.

– Vi har forsterket bæresystemet inne i kjøpesenteret, samtidig som vi har vært ekstremt opptatt av at det ikke skal komme vann eller fukt inn i butikklokalene. Det har vært en krevende øvelse, men helt avgjørende for prosjektets suksess, sier han.

 

– Måtte rives

Påbygget på 5.200 kvadratmeter og etableringen av sedumtak gjorde det nødvendig å forsterke eksisterende konstruksjoner.

– Det opprinnelige bæresystemet var ikke dimensjonert for verken nye etasjer eller grønne tak. Vi har derfor brukt både stålforsterkning og karbonforsterkning på utvalgte søyler for å øke kapasiteten i konstruksjonen, forklarer Ramberg.

I tillegg ble det gjennomført en omfattende omlegging av tekniske anlegg tidlig i prosjektet.

– Alle tekniske anlegg som forsynte både kontorene og kjøpesenteret lå opprinnelig på taket. Disse måtte rives og Pyttes ned i kjeller, samtidig som butikkene holdt åpent. Vi koblet butikk for butikk for å sikre minst mulig nedetid, sier han.

 

– Fem ulike løsninger

Begrenset plass har vært en konstant utfordring gjennom hele byggeperioden.

– Vi har svært lite riggområde tilgjengelig, og deler blant annet lossesone med kjøpesenteret. For å løse dette etablerte vi tidlig en midlertidig lasteplattform fem meter over bakken, som fungerte som lager og logistikkareal, sier Ramberg.

Plattformen ble bygget som en egen midlertidig konstruksjon over Tinghusparken, og var et avgjørende tiltak både for sikkerhet og fremdri?.

Et viktig mål for prosjektet har vært å redusere energibruken betydelig. Bygget går fra energimerke E til samlet energimerke B, mens de nye arealene får energimerke A.

– Vi har fem ulike bygg med ulike tekniske og bygningsmessige utgangspunkt, og dermed også fem ulike løsninger. Overordnet har vi byttet ut de Peste vinduer, rehabilitert fasadene, etterisolert innvendig der det har vært mulig, og installert helt nye tekniske anlegg som drar energiytelsen opp, sier Ramberg.

– Blant de første

Miljøambisjonene har også blitt skrudd opp underveis. Prosjektet leveres med Breeam-Nor Excellent.

– Etter samspillsfasen forpliktet vi oss til Very Good, men ga byggherre mulighet til å kjøpe seg opp. Etter grundige kost–nytte-vurderinger valgte de å gå for Excellent i detaljprosjekteringen. Ifølge Grønn Byggallianse er vi trolig blant de første som leverer Excellent på denne typen transformasjonsprosjekt, sier Ramberg.

Sedumtaket er blant tiltakene som bidrar både til miljøserti\sering og lokal overvannshåndtering.

– Trondheim kommune stiller strenge krav til fordrøyning av overvann. Selv om vi ikke bygger helt nye arealer, må vi håndtere vannet bedre enn før. Sedumtaket er et viktig tiltak for å oppfylle disse kravene, sier han.

– Lagret og gjenbrukt

Ved å bevare mest mulig av eksisterende bygningsmasse er klimagassutslippene i produksjonsfasen redusert med 50–60 prosent sammenlignet med et nytt kontorbygg.

– Vi har vært bevisste på å ta vare på det som allerede står her. Et godt eksempel er et teknisk rom på taket som egentlig skulle rives. I stedet tilpasset vi designet slik at betongkonstruksjonen kunne bli en del av bæresystemet i det nye kontorbygget, sier Ramberg.

I tillegg er en rekke materialer ombrukt eller klargjort for ombruk.

– Vi har beholdt vindusrammene fra 1992 og kun byttet glass. Elvegrusen fra taket er lagret og gjenbrukt, og vi har brukt både ombrukt stål og oppsirkulert skipsstål i konstruksjoner. Mye inventar og bygningsdeler er også demontert og sendt videre til andre prosjekter, sier han.

– Lave himlingshøyder

Rehabilitering av bygningsmasse fra midten av 1950-tallet, 60-tallet, 70-tallet og tidlig 90-tallet, byr på egne utfordringer.

– Vi har lave himlingshøyder å jobbe med, og det stiller krav til hvordan vi løser tekniske føringer. Her har vi tatt i bruk et nytt himlingskonsept som både gir bedre romhøyde, lavere energibruk og reduserte kostnader. Det er fortsatt lite brukt i Norge, sier Ramberg.

Skanska har også valgt alternative kanalløsninger.

– Vi bruker Climaver-kanaler av resirkulert glass som leveres Patpakket. Det gir mindre transport, enklere logistikk og er godt egnet på et prosjekt med svært begrenset riggområde, sier han.

– Overpresterer

Prosjektet ligger godt foran opprinnelig plan.

– Opprinnelig overlevering var satt til 3. november, men vi er nå enige med byggherre om å overlevere én måned tidligere. Prosjektet er på plan, og vel så det. Vi er veldig fornøyde med samarbeidet med DNB Næringseiendom og den lange samhandlingsfasen, som har vært avgjørende for å redusere risiko og sikre gode løsninger for sluttbruker Trondheim kommune, sier Ramberg.

Kristoffer Gytre, avdelingsleder for prosjekt i DNB Næringseiendom, sier til Byggeindustrien at e`ekten av å sette av tilstrekkelig tid til samhandling har bidratt til at prosjektet leverer på mål som ble satt ved kontraksinngåelse.

– På enkelte områder overpresterer også prosjektet. Det at vi planlegger innPytting nærmere ett år før overtakelse vitner om at vi har hatt et godt prosjekt, med god fremdri?sstyring. Nå gjenstår den avsluttende etappen av prosjektet, og vi er trygge på at alle parter har kontinuerlig fokus på sine oppgaver, slik at vi i slutten av 2026 kan si at vi har levert gode kontorlokaler til vår leietaker Trondheim kommune, forteller Gytre.