Markedsrapport – Når vil markedet snu?

DNB Næringseiendom utarbeider hvert halvår en rapport knyttet til status for næringseiendomsmarkedet.

Makroøkonomiske hovedtrekk – Etter en periode med høy inflasjon og hyppige renteøkninger er nå rentetoppen trolig nær

Etter en periode med renteøkninger, er det nå signaler om at rentetoppen er nær. Lange markedsrenter har kommet betydelig ned den siste tiden og det er generelt noe økt optimisme rundt videre renteutvikling fremover. Styringsrenten ventes å videreføres på et nokså høyt nivå gjennom store deler av 2024 men markedet tror på en rentenedsettelse innen utgangen av 2024. Effekten av renteøkningene er sannsynligvis ikke enda fullt ut reflektert i husholdningene forbruk og bedriftenes aktivitetsnivå. Vi vil derfor trolig se svakere utvikling for detaljhandelen og noe svakere økonomisk aktivitet fremover. Det ventes en nedkjøling og noe svakere økonomisk vekst enn normal vekst det neste året.

Høye renter påvirker i stor grad markedet for næringseiendom. Transaksjonsvolumet har vært lavt gjennom hele 2023

Markedet er sterkt preget av økt rentenivå og investorene er i stor grad avventende til å gjøre nye investeringer før rentenivået i større grad reflekteres i yieldene. Høyere renter legger press på både gjeldsbetjeningsevne og belåningsgrad for næringseiendomsinvestorene. Bankene har strammet inn og oppleves som mer selektive enn tidligere. Det meldes om lavere belåning samt økte marginer. Ifølge tilgjengelige tall så langt, er det omsatt næringseiendom for ca. NOK 40 milliarder og forventningene er at volumet ender på ca. NOK 50 mrd., en nedgang på ca. 55 prosent fra 2022. Flere investorer har en avventende holdning til å gjøre nye investeringer, i påvente av ytterligere reprising i markedet. Avkastningskravene i markedet for næringseiendom har steget i takt med økte renter. Yieldene «lagger» imidlertid noe. Prime yield for Oslo anslås pt. å være ca. 4,75 prosent, betydelig under finansieringskostnad. Så snart rentetoppen nås og dette reflekteres i yieldene ventes markedet å omforenes rundt nytt prisnivå og aktiviteten i transaksjonsmarkedet å øke.

Lav arealledighet og lav arealtilførsel har stimulert leieprisene for kontor i Oslo. Det ventes en flatere leieprisutvikling fremover

Kontorledigheten i Oslo er på ca. 5,6 prosent, en svak oppgang fra første halvår i 2023. I de mest attraktive områdene er ledigheten så lav som 3 prosent. Dette gjelder spesielt CBD-områdene som f.eks. Aker Brygge, Tjuvholmen, Vika og Bjørvika.
Leieprisene steg med hele 11 prosent fra 2021 til 2022. Mye tyder på at leiepristoppen er nådd og at den nominelle leieprisveksten flater ut. Svakere økonomisk vekst vil trolig føre til lavere etterspørsel etter kontorer. Høye bygge kostnader og finanskostnader medfører at det er utfordrende å «regne hjem» nybyggprosjekter på dagens leienivåer. Dette vil trolig begrense arealtilførselen, i hvert fall på kort sikt.

Lav aktivitet i transaksjonsmarkedene i både Bergen og Trondheim. Leiemarkedet viser en positiv utvikling, men i Trondheim ventes videre leieprisvekst å avdempes av arealtilførsel

I Bergen har aktiviteten i transaksjonsmarkedet, i likhet med resten av landet, vært svært lavt. Det er stor usikkerhet knyttet til yield-nivåene og mange investorer sitter på gjerdet eller ønsker å selge. Prime yield anslås å være i intervallet 5,25 – 5,5 prosent.
Kontorledigheten i Bergen viser stabil utvikling og estimeres til ca. 7 prosent. Det er store variasjoner mellom de ulike kontor områdene, med høy ledighet i bl.a. Fyllingsdalen. Bergen sentrum viser en stabil utvikling med ledighet på ca. 6,4 prosent.

Transaksjonsmarkedet i Trondheim er også preget av økt rentenivå og omsatt volum estimeres til ca. NOK 3,5 mrd. Dette er betydelig svakere enn et normalår. Prime yield i Trondheim anslås til ca. 5,75 prosent, en økning på 125 bps. siden yieldbunnen i 2021. Kontorledigheten i Trondheim Sentrum har over tid vist en synkende trend og estimeres pt. til ca. 3 prosent. Det er store geografiske forskjeller også i Trondheim og ledigheten er 10 prosent i Trondheim Øst. Det er en leiepris på NOK 3.000 pr. kvm for de beste sentrumsarealene. Fremover forventes det høy arealtilførsel i Trondheim. Dette vil trolig medføre økt arealledighet og svakere leieprisutvikling. Høye bygge kostnader skaper imidlertid usikkerhet rundt hvorvidt prosjekter vil kunne realiseres på kort sikt.

Handel – Detaljhandelsvekst hittil i år på linje med inflasjon. Svekket kjøpekraft vil trolig gi svakere omsetningsutvikling for handelsbransjen fremover

Detaljhandelen startet året med svak vekst, men har mot slutten av året styrket seg noe. Hittil i år (pr. september) er veksten ca. 4,5 prosent, majoriteten av dette i 3. kvartal. Tall for kjøpesentrene viser omtrent den samme utviklingen med en omsetningsvekst på 4,3 prosent. Dette er omtrent på nivå med inflasjon over samme periode. Mange husholdninger har tært på midler oppspart under pandemien. Det har derfor tatt tid før renteøkning og høy inflasjon har påvirket detaljhandelen. Spareraten har falt drastisk og var negativ i 2. kvartal i 2023. I tillegg er det forventninger om litt lavere lønnsvekst i 2024. Dette, kombinert med negativ sparerate, tilsier at husholdningenes forbruk vil reduseres, sammenlignet med periodene like etter pandemien. Markedet for handelseiendommer vurderes p.t. som selektivt. Ifølge DNB Næringsmegling er det gjennomført transaksjoner for ca. NOK 7,4 mrd. i kjøpesentre, «Big Box» og nærsentre. Andelen av det totale transaksjonsmarkedet er omtrent på det historiske snittet. Prime yield anslås til ca. 5,75 prosent.

Hotellsegmentet viser sterke nøkkeltall så langt i år med økning i rompriser på ca. 30 prosent sammenlignet med 2019. Sentimentet rundt hotell som investeringsobjekt vurderes positivt

Hotellmarkedet har vist sterke nøkkeltall i etterkant av pandemien. Det er en god utvikling for både storbyene og nasjonalt med rekordhøye rompriser og RevPAR. Etterspørselen er drevet av økt innenlands turisttrafikk og en svak kronekurs som har bidratt til økt tilstrømming av utenlandske turister. Hotellsegmentet vurderes som noe mindre rentesensitivt enn en del andre segmenter da yieldkompresjonen for segmentet ikke var like stor som for andre segmenter gjennom pandemien. Dette har, sammen med sterke nøkkeltall, medvirket til at hotellsegmentet vurderes som nokså attraktivt blant investorene. Til tross positivt sentiment rundt hotellinvesteringer er det foreløpig få gjennomførte transaksjoner. Vi tror dette henger sammen med utfordringer ift. å sikre tilfredsstillende finansiering. Ytterligere svekkelse av husholdningenes kjøpekraft skaper noe usikkerhet også for hotellsegmentet og vil kunne påvirke reiseaktiviteten fremover. Prime yield for hotell Oslo anslås til 5,25 prosent.

Sverige – Den svenske økonomien preges av vedvarende høy inflasjon og negativ økonomisk utvikling

Riksbanken har hevet styringsrenten raskt og bratt for å få bukt med inflasjonen. Den siste økningen var i november, styringsrenten ble da satt til 4 prosent. Renteøkning på ytterligere 25 bps. ble signalisert, men Riksbanken har inntil videre valgt å holde styringsrenten på 4 prosent. Inflasjonen er fortsatt høy i Sverige men det er tegn til normalisering. Kjerneinflasjonen var i november 2023 på 3,6 prosent. Den økonomiske aktiviteten har avtatt og Sverige viser nedgang i BNP. Markedet forventer at renten raskt vil settes ned så snart inflasjonen er nede mot 2 prosent. Transaksjonsmarkedet har vært preget av den finansielle ustabiliteten gjennom 2023. Omsatt volum er halvert sammenlignet med fjoråret og de tradisjonelle børsnoterte eiendomsselskapene er i stor grad fraværende i markedet. Børsnoterte har tidligere stått for ca. 75 prosent av omsatt volum. Det er noe økt optimisme samt tegn til økt aktivitet og aktører som tar noe mer risiko har gjennomført transaksjoner mot slutten av året. Dette kan være et tegn på at den store avstanden i prisforventninger mellom kjøper og selger er i ferd med å reduseres til et bærekraftig nivå.

Våre vurderinger – I en tid der fremmedkapitalaktørene preges av høye finansieringskostnader, økte egenkapitalkrav og innstramminger i kredittmarkedet vil man trolig kunne se gode investeringsmuligheter.

Fondet har kontoreiendommer med sentral og god beliggenhet, i tilknytning til offentlig transport. Dette er eiendommer vi mener vil stå seg på lang sikt. Leieprisveksten for kontorer med disse egenskapene har vært god de siste to årene. Dette gjør det enklere å «regne hjem» prosjekter og videreutvikling i en tid der bygge kostnadene er høye. Vi vurderer energi-effektive kontoreiendommer, med miljøsertifisering, som særskilt attraktive og vi mener at attraktiviteten vil øke fremover. Vi ser et økt fokus på bærekraftige investeringer blant eiendomsinvestorene, særskilt blant europeiske investorer. Det er en tydelig tendens til at verdien for «grønne» bygg øker, i takt med økt fokus på ESG og «det grønne skiftet». Vi mener høye energipriser og økte krav til rapportering av CO2 avtrykk vil medvirke til at leietakere etter hvert vil få høyere betalingsvillighet for leie av arealer i energieffektive bygg. Det er god fart i reiseaktiviteten og økt turisttrafikk fra utlandet er positivt for hotellsegmentet. Svekket kjøpekraft og økt kostnadsfokus hos norske bedrifter vil kunne påvirke bedriftenes reiseaktivitet og innenlands turisttrafikk. Vi mener fortsatt at hoteller med sentral beliggenhet som kan konkurrere i både turist- og forretningsmarkedet vil stå seg godt over tid.

Svekket kjøpekraft skaper usikkerhet for handelsbransjen og vi mener at dette vil påvirke butikkenes omsetning i større grad enn det vi har sett så langt. Til tross svakere detaljhandel fremover mener vi at de sterke lokalsentrene vil stå seg godt. Leietakernes evne til å møte økt kostnadsnivå, kombinert med noe svakere omsetning, vil være avgjørende for å opprettholde leienivået. Renteøkningen har det siste året presset yieldene opp, men yieldene reflekterer nok enda ikke rentenivået fullt ut. Ytterligere yieldøkning forventes gjennom første halvår 2024. Nedgang i lange markedsrenter skaper økt optimisme og vil trolig legge en demper på yieldøkningen. Vi tror at aktiviteten i transaksjonsmarkedet vil ta seg opp så snart rentetoppen er nådd og markedet omforenes rundt nytt yieldnivå. Vi håper at dette vil skje i løpet av andre halvår 2024.